Для максимально точной, объективной оценки стоимости недвижимости может применяться сразу несколько принципов. Все они взаимосвязаны между собой.
В то же время, в зависимости от ситуации или заинтересованного лица, одному из факторов может быть уделено большее значение, чем другому. Кроме того, реализации того или иного принципа в полной мере может помешать вмешательство госорганов. Поэтому, приведенные ниже принципы лишь отражают тенденцию к тому или иному экономическому поведению людей, но никак могут гарантировать подобное поведение.
Принципы в основе которых лежат представления пользователей
В перечень данных входит:
- Ожидание;
- Польза;
- Замещение.
Польза. Объект недвижимости может обладать стоимостью лишь в случае, если он может принести его собственнику пользу (экономическую выгоду). Недвижимость может быть полезной поскольку требуется для реализации той или иной экономической функции. Пример: выращивание урожая, производство определенного продукта на промышленном предприятии. Объект может быть полезным хотя бы потому, что кто-то готов платить за его аренду. В отдельных случаях недвижимость может быть полезна поскольку удовлетворяет психологическую потребность собственника (например гордость).
Полезность выражается в способности конкретного объекта недвижимости удовлетворять потребность владельца в течение определенного периода. В случае с объектом способным приносить доход удовлетворение потребностей должно выражаться в прибыли.
Принципы, связанные с землей и расположенными на ней сооружениями
Под остаточной продуктивностью подразумевается чистый доход (после выплаты всех расходов, налогов и т.д.). То есть, остаточная продуктивность это извлечение максимальной выгоды, минимизация затрат, удовлетворение особых потребностей (в идеале сочетание всех трех условий).
Зачастую инвестору выгодно, чтобы объект получил новый, дополнительный фактор. В конечном итоге это положительно скажется на стоимости объекта. Плюс, это выгоднее, чем строить новый объект с дополнительным фактором.
Вклад сумма, на которую снижается или повышается чистый доход объекта недвижимости в результате отсутствия либо наличия у него какого-то дополнительного производственного фактора.
Собственники земельного участка должны определиться с тем, насколько эффективно они собираются застраивать свой участок.
Убывающая и возрастающая отдача. В ходе того, как объект будет обзаводиться новыми производственными факторами, чистая отдача от владения будет расти вплоть до замедления отдачи. Замедление будет происходить до момента, когда прирост стоимости станет в разы меньше, чем сумма средств затраченных на добавленные ресурсы.
В случае, если земельный участок не застроен до конца, либо наоборот перегружен постройками, недвижимость может стать менее рентабельной. Мы плавно подходим к новым принципам оценки стоимости недвижимости.
Принципы в основе которых лежит рыночная среда
В основе принципов базирующихся на рыночной среде, лежит: изменение, конкуренция, зависимость, соответствие, предложение и спрос.
В процессе землепользования многое зависит географического расположения участка, того как на него влияет окружающая среда. Окружение может меняться, что в конечном итоге сказывается на стоимости объекта как в позитивную, так и в негативную сторону. Пример изменения в регионе (экономическая ситуация, экология), изменение в торговой зоне (рост или снижение конкуренции), изменения в территории примыкающей к объекту недвижимости (возведение каких-либо новых, вспомогательных объектов, снос старых и т.д.).
Местоположение оказывает огромное влияние на доходность. К примеру появление мощного конкурента, или изменения транспортной развязки может существенно снизить прибыль.
Принцип зависимости стоимость объекта недвижимости влияет на цену других объектов прилегающих к местности.
Принцип соответствия то, насколько уровень удобства, архитектурный стиль и степень застройки земли соответствуют ожиданиям и потребностям рынка.
Полезность является далеко не единственным фактором влияющим на стоимость недвижимости. Объект должен обладать определенным спросом, соответствовать рыночному предложению. Под предложением подразумевается количество товаров, которые есть в наличии по данной цене. Спрос это количество товаров, которые пользователи готовы приобрести по данной цене. Именно совокупность спроса и предложения определяет цены на рынке.
Но, из-за несовершенства рынка недвижимости, спрос и предложение не всегда являются ценообразующими факторами. Количество участников сделки, эмоции, умение торговаться и масса других факторов играют немаловажную роль при формировании цен.
Принцип наиболее эффективного и наилучшего использования
Принцип наиболее эффективного и наилучшего использования это комбинация всех рассмотренных ранее категорий. Он включает определение возможного, разумного, наиболее эффективного использования, которое позволяет обеспечить объекту\земельному участку наивысшую стоимость на момент оценки. Может включать любые осуществимые варианты законного использования.
